Hvad du bør være opmærksom på, hvis du overvejer et forældrekøb

20-02-2018

Hvert år omkring studiestart er der mangel på boliger til unge studerende. Mange forældre løser dette problem ved at købe en ejerlejlighed og derefter udleje denne til deres børn. Sådanne lejligheder omtales ofte som forældrekøb. Andre forældre giver deres barn en økonomisk håndsrækning, så de selv kan købe en lejlighed.

Nedenfor beskriver vi først de skattemæssige regler, der gælder, når forældre køber en lejlighed. Dernæst de tilfælde hvor barnet selv køber. Vi beskriver også kort reglerne for værelsesudlejning, da det kan være attraktivt for barnet at udleje et værelse fx til en medstuderende.

Når forældrene køber lejligheden og udlejer den til sit barn, er især de skattemæssige spørgsmål af interesse, herunder:

  • Hvad skal huslejen fastsættes til?
  • Hvilken skatteberegningsmodel skal anvendes?
  • Hvad med udgifter til istandsættelse af lejligheden?
  • De skattemæssige konsekvenser ved et senere salg?
  • Hvilke skatteregler gælder ved værelsesudlejning?

Lejefastsættelsen

Ved fastsættelse af den månedlige husleje vil forældre ofte være tilbøjelige til at tage udgangspunkt i den barnets økonomi. Hvad kan denne bære?

Skattereglerne er imidlertid indrettet sådan, at forældrene skal betale skat af markedslejen. Det vil sige den leje, som kan opnås, hvis der lejes ud til en fremmed. Dette gælder også, selvom forældrene rent faktisk kræver en mindre leje af barnet.

Hvis barnet søger om boligsikring, skal der udarbejdes en skriftlig lejekontrakt mellem forældrene og barnet. Er man i tvivl, kan man med fordel spørge den lokale ejendomsmægler til råds.

Skatteberegningsmodel

Hvis forældrene anvender den særlige virksomhedsskatteordning, kan det skattemæssige underskud (inkl. renteudgifterne) vedrørende lejligheden fratrækkes i den personlige indkomst. Derved opnås en høj skatteværdi af fradraget.

Brugen af virksomhedsskatteordningen forudsætter, at virksomhedsøkonomien – det vil sige indtægterne og udgifterne ved udlejning af lejligheden – holdes fuldstændig adskilt fra privatøkonomien. I praksis kan dette fx gøres ved at oprette en særskilt konto – evt. en kassekredit, hvorpå huslejen indsættes, og hvorfra alle udgifterne betales.

Alternativt kan forældrene anvende den mere simple kapitalafkastordning. Den kan være en fordel, hvis forældrene helt eller delvist køber lejligheden kontant.

Generelt for begge skatteberegningsmodeller er, at forældrene får skattemæssigt fradrag for ejerforeningsbidrag, ejendomsskatter og vedligeholdelsesudgifter.

Forældrene skal ikke betale ejendomsværdiskat af ejerlejligheden. Udlejning af en andelsbolig anses for at være fremleje af en lejelejlighed. Efter praksis er fremleje af en leje- og andelslejlighed ikke erhvervsmæssig virksomhed, og derfor kan hverken virksomhedsskatteordningen eller kapitalafkastordningen benyttes. Et eventuelt overskud ved udlejningen er alligevel skattepligtigt, hvorimod et eventuelt underskud ekskl. renter ikke kan fratrækkes.

Vedligeholdelse

Som nævnt kan udgifter til vedligeholdelse af lejligheden fratrækkes. Tilsvarende gælder ikke for udgifter til forbedring. I visse tilfælde kan det være svært at afgøre, hvorvidt istandsættelse af en lejlighed har karakter af vedligeholdelse eller forbedring.

Skattemæssigt skal vurderingen foretages efter forholdene på købstidspunktet. Kun hvis lejligheden sættes i en bedre stand end ved købet, er der tale om forbedring.

I de første 3 år efter købet gælder der en særlig tommelfingerregel. I denne periode kan udgifter til istandsættelse, som ikke overstiger 25 % af årslejen ekskl. varmebidrag, fratrækkes som vedligeholdelse.

Hvis der ikke afholdes udgifter svarende til det maksimale fradrag, kan den uudnyttede del overføres til det efterfølgende år. Hvis de faktiske udgifter derimod overstiger det maksimale fradrag, er det ikke muligt at overføre den overskydende del til et efterfølgende år.

Salg af lejligheden

Da forældrene har købt lejligheden med henblik på udlejning og ikke selv har beboet lejligheden, skal en eventuel fortjeneste ved salg beskattes.

Fortjenesten opgøres som forskellen mellem den kontante salgssum med fradrag af Salgsomkostninger og den kontante anskaffelsessum med tillæg af købsomkostninger.

Anskaffelsessummen forhøjes med 10.000 kr. for hvert år, forældrene har ejet lejligheden (dog ikke for salgsåret) samt med evt. forbedringsudgifter udover 10.000 kr. årligt.

Hvis forældrene sælger lejligheden til barnet, skal salget ske til handelsværdien. Skattemyndighederne anerkender normalt en overdragelsespris, som ligger inden for +/-

15 % af den seneste kontante offentlige ejendomsvurdering.

Salg af et andelboligbevis beskattes efter reglerne for salg af aktier.

Barnet køber lejligheden

I stedet for at købe en lejlighed kan forældrene overveje at bidrage økonomisk til, at den unge selv køber en lejlighed. I så fald kan den unge dog ikke få boligsikring.

Forældrenes økonomiske bidrag kan være kontante gaver/arveforskud eller lån til finansiering af købet. Et familielån på anfordringsvilkår må efter gældende praksis gerne være rentefrit.

Når den unge senere sælger lejligheden, skal der ikke betales skat af fortjenesten, fordi barnet selv har beboet lejligheden.

Værelsesudlejning

Normalt skal der betales skat af indtægter ved udlejning af værelser, men der gælder dog visse undtagelser.

Lejere, der fremlejer en del af værelserne i egen lejlighed, skal således kun betale skat, hvis fremlejeindtægten overstiger 2/3 af lejerens egen årlige husleje.

Hvis den unge selv har købt lejligheden, er indtægten ved udlejning af et værelse skattefri, hvis bruttolejeindtægten ikke overstiger 24.000 kr. årligt eller 1,33 % af ejendomsværdien. Sidstnævnte har kun betydning, hvis ejendomsvurderingen er over 1,8 mio. kr.

Kontakt os

Woiremose & Partner ApS
C. F. Richs Vej 99 D, st.
2000 Frederiksberg

Telefon: 38 32 05 05
Fax: 38 10 49 59
E-mail: Woiremose@woiremose.dk

Vi tilbyder moms- og skattetjek

Sitemap
Ved brug af indeværende hjemmeside accepterer du brugen af Cookies for at give dig den bedste brugeroplevelse.Ok